隨著東京市中心房價與租金持續攀升，房市需求正出現明顯外溢，日本房地產市場由過去集中於新宿、澀谷、港區等核心地段，逐步轉向非核心、生活開銷相對較低的蛋白區（下町區域）。日本房地產科技企業 GA technologies 旗下 AI 房地產投資服務「RENOSY利諾喜」指出，蛋白區在再開發與完善基礎建設的帶動下，相關區域正快速崛起，成為當地居民與投資人關注的新焦點(注1)。相較海外投資人偏好進駐較精華的都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區），反觀當地居民則更傾向選擇生活機能完善、價格相對親民的區域，帶動東京房市由「核心集中」走向「多區發展」。RENOSY利諾喜進一步分析此趨勢將為台灣投資人帶來新的布局機會，並整理出具投資潛力的下町區域，作為跨境資產配置的布局方向。
海外投資人多重視資產價值及具備較高資產配置需求，且受惠日圓持續維持低點，多偏好東京新宿、澀谷、港區等核心精華地段；而當地居民則因房價、租金與生活成本同步上升，居住需求加速向都心6區以外的行政區移動。RENOSY利諾喜指出，這種「海外資金集中核心、在地需求持續外溢周邊」的市場結構，成為東京房市的重要特徵。根據東京都政府統計，截至2026年1月1日，東京都設籍人口已達14,077,552人，其中人口數最多的世田谷區、大田區、練馬區與足立區皆非核心區域（注2)，且23區設籍人口前10名行政區亦未集中於都心6區，顯示實際居住需求並未集中於核心地段且持續向周邊區域擴散。在完善交通網絡支撐下，非核心區域生活機能並不比都心6區遜色，加上積極推動都市更新，進一步提升區域吸引力。在房價與租金持續攀升的背景下，具備人口流入與再開發等題材的下町區域，正逐步成為兼具居住需求與投資價值的市場焦點。
在這樣的趨勢下，依據RENOSY利諾喜2025年12月於日本發布的市場觀察，整理出下町區域三個具發展潛力的地標，作為台灣投資人可關注的投資參考。首先，位於東京都江東區的龜戶站，透過JR總武線與東武龜戶線串聯多個商業據點、緊鄰副都心錦系町，具備良好的交通與生活機能優勢。在「龜戶六丁目都市開發計劃」（注3)推動下，車站北口周邊空間正進行再造，強化與錦系町及押上地區的連結，帶動當地住商環境與觀光價值提升。其次，葛飾區的京成立石站周邊正進行大規模都市更新，涵蓋住宅、商業與辦公機能整合，隨著京成押上線高架化與車站改建工程推進（注4)，交通便利性進一步提升，更可透過轉乘直達成田及羽田雙機場。第三，東京都北區的板橋站，則透過「板橋站西口地區第一種市街地再開發計畫」（注5)，整合老舊街區並強化防災機能，搭配JR埼京線可直達池袋、新宿等主要商業區，提升區域整體居住品質。RENOSY利諾喜指出，這類具備交通優勢、都市更新題材與實際居住需求支撐的區域，較能兼顧資產穩定性與未來成長潛力，為投資人提供不同於傳統核心區的布局選擇。
綜合觀察東京都市發展與人口結構變化，東京房市正呈現「核心區持續升值、非核心區加速成長」的雙軌趨勢。一方面，以澀谷、東京車站與新宿為代表的核心地段，透過國家級大型再開發持續推升資產價值，鞏固其國際門戶與商業中心地位；另一方面，在房價與租金持續攀升的壓力下，當地居民居住需求逐步外溢至生活成本較低、但交通與機能完善的行政區，使下町區域在都市更新與人口流入帶動下，逐漸成為市場新焦點。RENOSY利諾喜海外事業群業務部長李紅梅表示，實際觀察東京人口結構，居民多集中於都心6區以外的行政區，反映當地以大眾運輸為核心的居住模式，使通勤型居住需求持續支撐非核心區域的租賃市場表現。以東京平均年收入約400萬日圓推估，合理租金建議在年收的30%（大約為8萬日圓/月），但在核心區域難以找到符合條件的物件，也進一步推動人口向外移動。對台灣投資人而言，未來布局東京房市的關鍵，不僅在於地段選擇，更需理解當地居住習慣與需求流動，優先關注「當地人會居住、會租賃」的區域，並鎖定再開發中的區域或其周邊，有機會同時掌握生活機能提升與都市更新紅利所帶來的長期價值。
