美國最大零售型房地產投資信託（REIT）Simon Property Group（SPG）最新釋出2026年營運資金（FFO）展望，預估區間上修至每股13.00至13.25美元，高於市場普遍預期的13.02美元。在美國消費動能趨於分化、零售地產面臨結構性調整之際，SPG釋出的成長訊號，再度成為資本市場關注焦點。
FFO展望優於預期 營運信心釋放
SPG指出，2026年FFO表現可望受惠於核心商場出租率維持高檔、品牌租戶組合優化，以及奧特萊斯與複合型商場穩定貢獻現金流。市場解讀，此次展望反映管理層對租金成長與營運效率的信心，也為美國零售型REIT族群注入相對正面的基本面訊號。
資產版圖龐大 跨國布局撐起現金流
截至目前，SPG在全球共持有254處零售物業，包括114座傳統購物中心、108座奧特萊斯、14座Mills綜合商場、6座生活風格中心及其他零售資產。過去12個月，旗下物業每平方英尺平均銷售額達736美元，顯示核心商場仍具備消費吸引力。此外，SPG亦持有歐洲零售地產商Klépierre約22%股權，並於14個國家合資經營33座奧特萊斯，為營收來源提供地理分散效果。
獲利能力亮眼 財務結構仍存壓力
財報顯示，SPG近年獲利能力維持高檔，營業利益率超過50%，淨利率達36%以上，在REIT族群中表現突出。不過，資產負債表仍是市場主要關注焦點。高槓桿結構使負債權益比偏高，Altman Z-Score落於警戒區間，利息保障倍數亦顯示財務彈性有限。分析人士認為，在高利率環境尚未完全退場前，債務管理將是後續觀察重點。
估值與市場情緒分歧 機構持股續高
從估值面來看，SPG本益比、市淨率均接近歷史高檔，顯示股價已反映部分成長預期。技術面指標顯示股價短線偏熱，但機構持股比重仍維持九成以上，反映長線資金對其資產品質與現金流穩定度仍具信心。整體而言，市場態度呈現「基本面支持、估值審慎」的拉鋸格局。
風險與後續觀察
分析指出，零售地產仍需面對景氣循環、消費行為變化及融資成本等不確定因素。SPG在營運表現與規模優勢上具備護城河，但高負債結構與利率走勢，將持續影響評價空間。未來FFO實際落點、租金成長動能與資本支出控管，將是市場評估其能否延續領先地位的關鍵指標。
