葡萄牙的黃金簽證計畫（Golden Visa program）自2012年推出以來，吸引了大量海外資金，其中房地產投資是主要驅動力。然而，在2023年10月，葡萄牙政府修改了法規，取消了房地產作為黃金簽證的投資選項，轉而鼓勵投資於創投基金、科學研究、文化遺產保護和創造就業機會。
過去，透過投資至少50萬歐元於葡萄牙房地產，外國投資者即可獲得居留許可，享有免簽證進入歐洲申根區的待遇，每年僅需在葡萄牙停留約7天，並在5年後有資格申請公民身份。這項計畫在2012年至2024年間，吸引了約17,700名主要申請人，總投資額超過73億歐元，其中房地產投資佔約64.5億歐元，約佔總投資額的88%。
然而，大量外國投資湧入房地產市場，也帶來了一些負面影響。里斯本等城市房價飆漲，當地居民難以負擔。因此，葡萄牙政府推出了「更多住房」（Mais Habitação）法案，旨在緩解房地產市場的壓力。
新法規生效後，黃金簽證的投資方向發生了顯著變化。目前，約96%的申請人選擇投資於創投基金，僅有少部分選擇文化遺產或科學研究項目。投資基金成為新政策下的主要受益者。這些基金主要投資於葡萄牙積極發展的產業，如科技、再生能源、醫療保健、生命科學和永續基礎設施。
值得注意的是，儘管取消了房地產投資選項，2024年仍是黃金簽證計畫有史以來表現最好的一年。根據葡萄牙移民局（AIMA）於2025年10月發布的年度移民和庇護報告，2024年共發放約4,990份黃金簽證許可，較前一年大幅成長72%。其中，來自美國的投資者佔據了最大比例。
儘管黃金簽證計畫的房地產投資管道已被關閉，但葡萄牙房地產價格仍在持續上漲。截至2025年4月，房地產估價中位數較去年同期上漲16.9%，達到每平方公尺1,866歐元。這顯示黃金簽證並非房價上漲的唯一原因，結構性的供給問題，如建築限制、勞動力短缺和行政延遲，仍然是影響房價的重要因素。
葡萄牙政府已推出一項20億歐元的公共住房計畫，並提議放寬建築限制，以促進城市發展。黃金簽證從房地產轉向基金投資，代表葡萄牙政府希望將外國資本導向更具生產力的經濟領域，創造就業機會、增加稅收，並促進創新。然而，這種轉型是否能成功，仍有待時間驗證。
