▲《大台中不動產建築開發商業同業公會》榮譽理事長王至亮，透過實務觀察與研究分析，深入探討當前都更與危老重建所面臨的結構性困境與轉型挑戰。（圖／王至亮提供）
【亞太新聞網／記者蕭任峰／台中報導】
在營造成本持續攀升與社區高齡化加劇的背景下，台灣都市更新與危老重建已逐漸由過去強調資產增值的開發邏輯，轉為充滿風險與不確定性的重大決策。長期關注建築產業發展的王至亮博士，透過實務觀察與研究分析，深入探討當前都更與危老重建所面臨的結構性困境與轉型挑戰。
題目：都市更新與危老重建的結構性困境
作者：王至亮 博士
從資產開發邏輯，走向高齡社會的風險治理
一、問題不在老屋，而在我們如何理解「重建」
台灣的都市更新與危老重建，長期被包裝成一種「老屋翻身」的發展敘事：透過容積獎勵與市場誘因，讓私有土地在更新後創造更高價值，達成安全、都市機能與經濟效益的三贏。
然而，這套敘事正在快速失效。
在營造成本高漲、容積獎勵趨於飽和、社區高齡化加劇的現實條件下，重建不再是一項「顯然有利」的投資決策，而逐漸轉變為一個關於時間、風險與不確定性的生存選擇。
問題的核心已不只是「要不要都更」，而是：
當居住安全從私人資產問題，轉化為公共安全與高齡照護的複合議題時，我們是否仍能用市場投資的邏輯來要求全民承擔風險？
二、都更與危老：不是競爭制度，而是不同病灶的處方
都市更新與危老重建常被對立比較，但兩者本質上是針對不同問題的制度設計。
都市更新著眼於較大範圍的都市機能重整，重視公共利益與整體開發效果，因此程序冗長、門檻高，仰賴高度的基地整合與行政審議。
危老重建則是回應單棟老舊、危險建物的即時安全問題，流程相對簡化，但要求百分之百同意，並將財務與施工風險高度內部化給住戶。
制度設計本身並非錯誤，真正的斷裂出現在制度假設的使用者，與現實中的住戶結構，早已不再相符。
三、為何「安全」無法兌換「同意」？
在高齡化社區中，反對重建的住戶，往往不是否認結構風險，而是做出了不同的理性判斷。
對七、八十歲的長者而言，重建意味著：
• 時間風險：三到五年的施工期，對高齡者來說不是中期規劃，而是不確定的餘生等待。
• 搬遷壓力：離開熟悉環境，暫住陌生空間，對身心狀態與照護安排都是實質風險。
• 決策失控感：重建涉及的法律、財務與工程語言，遠超多數長者的理解範圍。
在這樣的條件下，拒絕重建並非非理性，而是風險趨避下的保守選擇。
這也解釋了為何在危老制度中，「百分之百同意」在高齡社區反而成為最難跨越的門檻。
四、「一坪換一坪」不是迷思，而是風險錨點
在公共論述中，「一坪換一坪」常被視為貪婪或不切實際的期待，但若從風險心理學角度來看，它其實是一種對抗高度不確定性的簡化語言。
當住戶無法理解容積計算、信託架構或未來市場變動時，「至少面積不縮水」成為唯一可驗證、可交代、可堅守的底線。
只要制度無法提供同等清楚、可信的風險替代機制，這個看似不合理的訴求，就不會自然消失。
五、營造成本上升，正在重寫責任結構
近年營造成本大幅攀升，自主更新的財務模型已與過去截然不同。
過去由建商承擔的工期延宕與成本超支風險，正逐步轉移到住戶身上；但決策卻仍然是集體的。
這形成一個高度不穩定的結構：風險被私有化，決策卻仍是公有的。
結果是：
• 財務能力較強的住戶，開始對「被拖累」感到不滿
• 財務能力較弱的住戶，理性選擇反對或觀望
• 社區內部出現隱性的階級與信任斷層
這不是溝通不足，而是制度設計本身製造的衝突。
六、老屋結構風險，其實早已不是私有問題
台灣大量四、五十年的老屋，建於耐震規範尚未成熟的年代。鋼筋鏽蝕、混凝土碳化、違建超載，在強震下會產生高度不可預測的破壞模式。
一旦倒塌，承擔成本的並非只有屋主，而是整個社會：
• 救災與醫療資源
• 鄰房損害
• 災後安置
• 社會心理衝擊
然而，我們仍然用「私有財產」的邏輯，處理一個已明顯外溢的公共風險。
這正是現行制度最根本的矛盾。
七、從開發政策，轉向風險治理
在高齡化與高災害風險的雙重現實下，都更與危老應被重新定位為一種社會風險治理工具，而非資產增值方案。
這意味著幾個關鍵轉向：
1. 接受使用者付費的現實
重建不必然帶來獲利，安全本身就是一種成本。
2. 承認共識的極限
當風險已外溢，政府不應把責任完全推回給住戶自行協調。
3. 建立建物風險分級介入制度
對高風險建物，應採取更具強制性的公共介入，而非無限等待同意。
4. 引入風險中介角色
由具備長期資金與公共任務的機構，承接市場與個體無法承受的風險。
結語：我們真正害怕的，不是重建，而是不確定的未來
台灣的都更與危老之所以停滯，不是因為人民不理性，而是因為制度仍停留在一個已經過去的時代假設。
當社會進入高齡化、低成長與高風險並存的階段，重建不再是一場皆大歡喜的投資，而是一個關於如何集體承擔不可避免風險的艱難選擇。
如果我們不願正視這一點，再多的誘因與口號，都只會讓制度與現實之間的裂縫持續擴大。
